Gdzie postawić supermarket? Gdzie zbudować osiedle mieszkaniowe? Geograficzna analiza kohortowo-behawioralna

Autor: środa, Wrzesień 14, 2016 , , , Permalink 0

Strategiczne inwestycje takie jak umiejscowienie sklepu powierzchniowego czy osiedla mieszkaniowego są poprzedzone zawsze analizą wybranego miejsca. Pod uwagę brane jest bardzo wiele czynników, np.: przekrój społeczny mieszkańców okolicy, prognozowany wzrost/spadek populacji w danym regionie czy też dochody mieszkańców. Umiejętne wykorzystanie social media oraz analizy kohortowo-behawioralnej pozwala nie tylko uzyskać szczegółowe informacje co do tego, jacy ludzie mieszkają w okolicy, w której ma powstać inwestycja, ale także przewidzieć przyszłość i ocenić, jak bardzo rentowny będzie określony projekt (np. budowlany) w długiej (np. 20 lat) perspektywie czasu. 

Po co robić analizy….?

Wyobraźmy sobie sytuację, w jakiej zostaje postawiony właściciel sieci supermarketów lub deweloper, który wchodzi na nowy dla niego rynek. Inwestycje strategiczne mają to do siebie, że wymagają zaangażowania bardzo dużych środków na początek, np. zakup działki budowlanej w dobrej lokalizacji lub zakup/wieloletnia dzierżawa np. na 50 lat terenu, na którym stanie sklep wielkopowierzchniowy. W interesie inwestora jest zatem to, aby dowiedzieć się „wszystkiego” o osobach, które mieszkają w okolicy. Trudno budować osiedle mieszkaniowe, jeśli okolica zmierza ku zapaści demograficznej, podobnie jak absurdem byłoby budowanie galerii handlowej w miejscu, gdzie średnia wieku wynosi 60 lat i  przez którą mało kto przejeżdża, np. w drodze do pracy. Jedna dobrze zrobiona analiza kohortowo-behawioralna pozwala uzyskać odpowiedzi na niemal wszystkie pytania, jakie może postawić sobie inwestor, zanim wyłoży pieniądze.

Case study – czego dowiesz się o okolicy

Firma budowlana Słoneczny Supermarket postanawia wybudować sklep wielkopowierzchniowy w Krakowie. Rozważa zakup kilku działek, które służyć mają tej inwestycji. Pod uwagę brana jest oczywiście cena gruntu oraz, co ważniejsze, lokalizacja, przez co rozumiem potencjał „sprzedażowy” okolicznych mieszkańców. Firma Słoneczny Supermarket zleca analizę kohortowo-behawioralną osób mieszkających w promieniu:

  • 1500 metrów od przyszłego supermarketu (osoby, dla których sklep może stać się pierwszym miejscem, gdzie będą robić zakupy)
  • 5000 metrów od przyszłego supermarketu (osoby, dla których sklep, jeśli będzie odpowiednio promowany, stanie się pierwszym miejscem zakupów – koszty czasowe poświęcone na dojazd oraz finansowe, np. bilet autobusowy czy benzyna, zostaną zrekompensowane ofertą)
  • Dodatkowo analizie poddawane są osoby, które przemieszczają się w okolicy,gdzie sklep powstanie (np. jadąc do pracy, wyjeżdżając z miasta do rodziny, jadąc korzystać z innych atrakcji w tej części miasta np. obiektów sporotowych czy instytucji kulturalnych)

Co ci powie analiza kohortowo-behawioralna

Odpowiednio zrobiona analiza pozwala dowiedzieć się niemal wszystkiego o ludziach mieszkających w okolicy miejsca (w odległości np. 1500 czy 5000 metrów od wybranej lokalizacji) i stworzyć socjogramy interesujących nas grup społecznych. Możemy przede wszystkim ustalić, w jakim kierunku zmierza populacja, jakie plany mają ludzie (np. czy planują dzieci) oraz jaka jest struktura własności okolicznych mieszkań (czy mamy do czynienia z emerytami, czy też być może większość mieszkań wynajmują młode małżeństwa i studenci). Ponadto możemy z dużą dokładnością przewidzieć, jak będzie wyglądała owa struktura za 5, 10 czy 20 lat. Jeśli np. większość mieszkań na danym osiedlu zakupiły młode małeństwa i wiemy z analizy danych, że średnio jedna para wydała na mieszkanie 400 tys. zł, do tego 100 tys. zł na remont i sfinansowała to z kredytu zaciągniętego na 30 lat, to możemy z bardzo dużą dozą prawdopodobieństwa założyć, że wspomniana rodzina będzie przez lata mieszkać w tej nieruchomości.

Co jeszcze inwestorowi jeszcze daje taka analiza?

  • Może dostosować dodatkowe usługi/produkty oprócz supermarketu np. pralnię, salon masażu itp.
  • Może odpowiednio przygotować infrastrukturę sklepu np. dla osób niepełnosprawnych, zapewnić ilość miejsc parkingowych itp.
  • Może dostosować godziny otwarcia sklepu do klientów
  • Możemy w odpowiedni sposób ułożyć produkty w supermarkecie. Inną „strategię” robienia zakupów mają bowiem osoby młode, a zupełnie inną osoby w podeszłym wieku.

Deweloperem być… czyli analiza kohortowo-behawioralna a wybór miejsca na budowę osiedla mieszkaniowego

Jeśli budowa supermarketu jest przedsięwzięciem ryzykownym, to możemy poczynić pewne starania, aby przyciągnąć do niego klientów (chociażby ceną). Znacznie bardziej skomplikowanym wyzwaniem jest budowa osiedla mieszkaniowego. Deweloperzy często wykładają potężne pieniądze na to, aby ustalić, gdzie najlepiej kupić działkę budowlaną i jakie mieszkania wybudować, aby zwrot z inwestycji był największy. Wiedza o tym, jaki jest społeczny stosunek do określonych regionów miasta (a nawet ulic w konkretnej dzielnicy) oraz wiedza o tym, jaki jest przekrój społeczny mieszkańców okolicy, w której ma powstać nowe osiedle czy blok często ma decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny z metra kwadratowego (lub inaczej mówiąc, decyduje on o tym, ile potencjalny kupujący chce zapłacić). Wyobraźmy sobie sytuację następującą. Deweloper rozważa zakup jednej z dwóch działek. Obydwie są w dobrej lokalizacji, pół godziny jazdy od centrum dużego polskiego miasta. Jednak po analizie kohortowo-behawioralnej okolicznych mieszkańców deweloper ma następującą informacje odnośnie każdej z nich.

Działka nr 1:

zrzut-ekranu-2016-09-14-o-14-40-04

Populacja w promieniu 1500 metrów: 

  • średnia wieku: 49-60 lat
  • średnie dochody: poniżej 2000 zł miesięcznie 
  • średnia wartość posiadanego samochodu: 3940 zł
  • Procent wyjeżdżających na zagraniczne wakacje: 9%
  • Procent uprawiających sport: 11%
  • Współczynnik przemocy domowej: powyżej średniej
  • Aktywność w mediach społecznościowych: średnia
  • Posiadanie zwierząt: 6%
  • Status rodzinny: małżeństwa z min. 20 letnim stażem/rozwodnicy/osoby samotne
  • Wykonywany zawód: pracownicy fizyczni, emeryci

Działka nr 2:

zrzut-ekranu-2016-09-14-o-14-40-04

Populacja w promieniu 1500 metrów: 

  • średnia wieku: 22-30 lat
  • średnie dochody: około 4300 zł miesięcznie
  • średnia wartość posiadanego samochodu: 15 040 zł
  • Procent wyjeżdżających na zagraniczne wakacje: 49%
  • Procent uprawiających sport: 31%
  • Współczynnik przemocy domowej: znikomy
  • Aktywność w mediach społecznościowych: bardzo wysoka
  • Posiadanie zwierząt: 26%
  • Status rodzinny: młode małżeństwa, osoby samotne (single),
  • Wykonywany zawód: kadra zarządzająca, administracja, wolne zawody

To tylko niewielki wycinek wiedzy, którą pozwala uzyskać analiza kohortowo-behawioralna. A teraz zadaj sobie pytanie, gdzie chciałbyś mieszkać, gdyby ów deweloper zaproponował Ci zakup mieszkania?  A może inaczej postawmy pytanie… Gdzie z punktu widzenia dewelopera będzie łatwiej (i za wyższą cenę) sprzedać mieszkanie? (Zakładamy, że działki – jako takie – są położone w mniej więcej podobnym miejscu, jeśli chodzi o np. dojazd do centrum miasta.)

Czy taka analiza jest popularna?

Odpowiedź na to pytanie znajdziesz sam drogi czytelniku. Wybierz się na spacer po najbliższej Ci okolicy i zwróć uwagę, gdzie umiejscawiane są supermarkety oraz dyskonty. Zastanów się, gdzie leży najbliższa Twojego miejsca zamieszkania Biedronka lub supermarket Tesco. Okaże się, że często ten drugi jest poza miastem, ale tak dziwnie się składa, że zawsze parking jest pełen. Przypadek? A może ludzie nie mają gdzie parkować? Oczywiście, że nie. Jeśli włączysz Google Maps i wybierzesz zakładkę „ruch uliczny”, bardzo szybko zauważysz, że jakoś tak dziwnie się składa, że największe korki robią się zawsze w okolicach tego sklepu.

.

Mam nadzieję, że ten wpis był dla Ciebie ciekawy i okaże się pomocny przy zabezpieczaniu swojej aktywności w social media. Jeśli zachęciłem cię do nauki i lektury kolejnych wpisów na moim blogu, to tym większa dla mnie radość. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś/aś, zapraszam do lektury poprzednich wpisów. Jeśli chcesz być na bieżąco z kolejnymi wpisami, gdzie krok po kroku będę zdradzał tajemnice reklamy w social media, tworzenia grup docelowych, analizy danych i nie tylko, to polub fanpage bloga na Facebooku (o TUTAJ) lub zapisz się do newslettera (w prawym górnym rogu strony).

.

Staram się w miarę możliwości jasno przekazywać wiedzę, ale zdaję sobie sprawę, że nikt nie jest doskonały. Jeśli coś jest niejasne — po prostu zadaj pytanie w komentarzu. Postaram się na bieżąco odpowiadać.  Jeśli uważasz, że ten wpis jest ciekawy, podziel się nim, korzystając z odpowiedniego przycisku na dole strony! 🙂 Dziękuję 🙂

0

Komentarz

Skomentuj